Licytacje komornicze cieszą się niemalejącym zainteresowaniem od wielu lat. Istnieje przekonanie, że „zakupy” u komornika są okazją do nabycia rzeczy po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Zakup od komornika, np. nieruchomości jest też powszechnie przyjmowany jako transakcja w pełni bezpieczna, w związku z faktem, że nabycie następuje bez ewentualnych obciążeń, takich jak hipoteki. Tak na ogół jest, jednak warto zdawać sobie sprawę z pojawiających się czasem problemów, związanych ze szczególną formą nabycia w ramach przepisów wynikających z prawa upadłościowego, co omawiamy w poniższym artykule.
Należy pamiętać, że licytacja komornicza to część formalno-prawnej procedury egzekucyjnej. W związku z tym występujące w niej zdarzenia są oparte o decyzje procesowe, które podlegają zaskarżeniu.
Często dłużnik wybiera taką drogę i zaskarża decyzję sądu dotyczącą wierzytelności przejętych przez komornika. Skutkuje to nie tylko przedłużeniem czasu na definitywne, faktyczne nabycie opłaconej już rzeczy, ale pozostawia nabywcę w niepewności co do skutecznego jej nabycia w ogóle.
Abstrahując od faktu, że procedury sądowe w ostatnich latach trwają nieskończenie długo, działania dłużnika mogą je dodatkowo przesunąć w czasie. Jeżeli dłużnik chce za wszelką cenę bronić swojego majątku, może podjąć przewidziane prawem działania zaskarżając nie tylko decyzję, ale również samą procedurę przetargową. W skrajnych przypadkach taki proces może potrwać nawet kilka lat.
Dłużnik ma prawo złożyć skargę na czynność przybicia, tj. potwierdzenia nabycia rzeczy na licytacji, a przy egzekucji z nieruchomości także czynność przysądzenia własności.
Nie wykluczone jest, że takie odwołanie zostanie przez sąd uwzględnione. Zwykle dzieje się tak, gdy w procedurze doszło do jakiegoś błędu, o co wcale nie jest tak trudno. Czasami bywa, że formalna omyłka skutkuje koniecznością powtórzenia czynności, czyli ponownym ogłoszeniem i przeprowadzeniem licytacji.
Co istotne, nabywca musi zapłacić cenę nabycia po udzieleniu przybicia. W przypadku egzekucji z nieruchomości dopiero spełnienie tego warunku umożliwia przysądzenie własności.
Ponieważ na licytację komorniczą trafia często majątek zapomniany przez dłużnika, zwykle nikt nie dba o aktualność jego stanu prawnego, w przypadku nieruchomości – ujawnionego w księdze wieczystej.
Przykład z życia wzięty. Komornik na licytacji wystawił nieruchomość oznaczoną określonym numerem ewidencyjnym działki (dla przykładu nadamy jej numer 20/1).
Działka stanowiła samodzielny przedmiot licytacji, a w prowadzonej dla niej księdze wieczystej zapisanych było kilka działek (takie sytuacje są powszechne – więcej na ten temat w artykule „Czym jest nieruchomość?”).
Jak się okazało, w wyniku modernizacji ewidencji gruntów owa działka na długo przed licytacją została podzielona na dwie działki (dla przykładu – o numerach 201/1 i 202/1). Stan po podziale nie został ujawniony w księdze wieczystej. Podczas licytacji komorniczej doszło do wyłonienia nabywcy nieruchomości, udzielenia przybicia i przysądzenia własności. Oczywiście wszystkie decyzje procesowe jako przedmiot nabycia wskazywały pierwotny numer działki 20/1.
Schody pojawiły się w chwili dokonywania wpisu nowych właścicieli na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Sąd wieczystoksięgowy nie zważając na tłumaczenia, przedłożone dokumenty z ewidencji gruntów, gdzie z urzędu wpisano nowych właścicieli pod dwoma numerami działek (201/1 i 202/1), zażądał nieistniejącego dokumentu w postaci projektu podziału nieruchomości – działki 20/1.
Przypomnijmy, że zmiana numeracji działek nastąpiła w wyniku modernizacji ewidencji gruntów, dokonanej z inicjatywy organu prowadzącego ewidencję i brak było indywidualnych projektów podziału, gdyż zmiany nastąpiły dla kilku jednostek ewidencyjnych gruntu.
Sąd rejonowy był nieugięty i dwukrotnie oddalił wniosek o wpis. Dopiero w wyniku apelacji sąd okręgowy nakazał sądowi rejonowemu odłączenie działki 20/1 z dotychczasowej księgi wieczystej, założenie dla niej nowej księgi, ujawnienie nowego oznaczenia działek 201/1 i 202/1 i wpisanie nowych właścicieli.
Całość procedury, począwszy od nabycia do wpisu nowych właścicieli, trwała około dwa i pół roku.
Każdy przypadek należy oceniać osobno i trudno o generalną rekomendację dotyczącą nabywania rzeczy od komornika.
Faktem jest, że dzięki licytacjom komorniczym można okazyjnie i zwykle bezpiecznie nabyć zarówno przedmioty, jak i nieruchomości.
Należy jednak mieć świadomość problemów, które potencjalnie mogą nas spotkać, zwykle już po zapłacie całej ceny nabycia danej rzeczy. Aby nie ryzykować zamrożenia znacznych środków finansowych, warto dokładnie przeanalizować sytuację prawną licytowanego majątku zarówno od strony potencjalnych zagrożeń formalnych, jak i rzeczywistego stanu rzeczy podlegającej nabyciu od organu postępowania egzekucyjnego.
Mamy na swoim koncie szereg tego rodzaju analiz, obejmujących różne przedmioty i nieruchomości – zachęcamy do kontaktu z naszymi ekspertami.
Toszecka 25 B / 6 (IIp.)
44-102 Gliwice
NIP 648 248 81 20
Rachunek bankowy ING Bank Śląski
44 1050 1298 1000 0090 7655 5805
