Zniesienie współwłasności
Współwłasność to stan, w którym własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Choć to dość powszechnie spotykana sytuacja, w praktyce bardzo często, wywołuje konflikty między współwłaścicielami. Jedynym skutecznym ich rozwiązaniem jest trwałe usunięcie tego współwładztwa, czyli zniesienie współwłasności.
Ramy czasowe – kto i kiedy może żądać zniesienia współwłasności?
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie. Roszczenia z tego tytułu nigdy nie ulegają przedawnieniu.
Wynikają z tego dwie ważne konsekwencje. Po pierwsze o zniesienie węzła współwłasności może starać się współwłaściciel. Po drugie może to zrobić zawsze. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego uprawnienie współwłaściciela do zniesienia współwłasności może być wyłączone czynnością prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat, który dodatkowo może być przedłużany.
Kiedy nie można znieść współwłasności?
Powyższa zasada doznaje wyjątków, wynikających z tzw. społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności. Przykładem może być współwłasność drogi dojazdowej do kilku nieruchomości – dopóki droga dająca poszczególnym nieruchomościom odpowiedni dostęp do drogi publicznej służy wszystkim współwłaścicielom dopóty zniesienie współwłasności nieruchomości stanowiącej taką drogę jest niedopuszczalne.
Prawo zna również przykłady współwłasności, która – jako powstająca z mocy prawa, nie może być zniesiona czynnością prawną ani orzeczeniem sądowym. Przykładem takiej współwłasności jest współwłasność nieruchomości wspólnej przypadająca właścicielom odrębnych lokali mieszkalnych w budynku. Zgodnie z Ustawą o własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Jak znieść współwłasność?
Sposoby zniesienia współwłasności można rozmaicie podzielić. Ze względu na procedurę w jakiej dochodzi do zniesienia współwłasności wyróżniamy:
- zniesienie dokonywane na mocy czynności prawnej wszystkich współwłaścicieli;
- zniesienie na mocy orzeczenia sądu.
Ze względu na skutek zniesienia współwłasności dla poszczególnych właścicieli, wyróżniamy:
- podział fizyczny rzeczy wspólnej,
- przyznanie rzeczy jednej lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych,
- sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pochodzących z niej środków między współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności w drodze umowy współwłaścicieli
Zniesienie współwłasności może być dokonane w dobrowolny sposób. W zależności od rodzaju rzeczy taka czynność może wymagać zachowania stosownej formy. W przypadku nieruchomości zniesienie współwłasności wymaga wizyty u notariusza.
Sądowe zniesienie współwłasności
W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na określony sposób podziału jedyną drogą skutecznego zniesienia współwłasności jest droga sądowa.
Podział fizyczny
Podział fizyczny rzeczy jest sposobem preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w przypadku rozstrzygnięcia sądowego to właśnie taki sposób podziału będzie uwzględniany w pierwszej kolejności.
Oczywiście podział taki nie zawsze jest możliwy. Przykładem rzeczy, która zwykle da się podzielić fizycznie jest nieruchomość gruntowa odpowiedniego kształtu i rozmiaru. Wówczas podział taki prowadzi do powstania mniejszych, samodzielnych działek, przypadających poszczególnym współwłaścicielom pierwotnej nieruchomości.
Podział fizyczny może być również dokonany w stosunku do nieruchomości budynkowych, w których da się wyodrębnić samodzielne lokale. Taki podział polega na wydzieleniu z nieruchomości samodzielnych lokali, których własność przypada poszczególnym współwłaścicielom. Należy pamiętać że tego rodzaju podział nie prowadzi do całkowitego rozwiązania węzła współwłasności bowiem w jego wyniku powstanie tzw. przymusowa współwłasność części wspólnych budynku i gruntu, na którym on stoi.
Spłata jednego ze współwłaścicieli
Przydzielenie własności całej rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli zwykle wiąże się z ze spłatą pozostałych. Oczywiście mogą oni z takiej spłaty zrezygnować.
Co istotne, przydzielenie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli nie może odbyć się wbrew jego woli, co oznacza, że taki współwłaściciel musi wyrazić zgodę na otrzymanie całej rzeczy. Rozwiązanie takie zwykle wiąże się z akceptacją takiego rozwiązania ze strony pozostałych współwłaścicieli.
Ostatecznym sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W przypadku rozstrzygnięcia przez sąd, odbywa się to przy udziale komornika sądowego, który sprzedaje nieruchomość na licytacji.
Udziały w nieruchomości wspólnej
Każde zniesienie współwłasności odbywa się przy uwzględnieniu udziałów w nieruchomości wspólnej. Generalnie każdy współwłaściciel powinien otrzymać rzecz i/lub środki pieniężne odpowiadające wartości jego udziału w nieruchomości wspólnej.
Etapy zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności – w zależności od wybranego sposobu, odbywa się w kilku etapach.
Zwykle niezbędna jest wycena rzeczy a zatem również udziałów w niej (wartość udziału odpowiada stosownemu ułamkowi wartości nieruchomości wspólnej).
Następnie rozstrzygnięcia wymaga czy rzecz może ulec podziałowi fizycznemu. Kolejno, jeśli jest on możliwy, powinien zostać sporządzony projekt takiego podziału, który w przypadku nieruchomości wymaga udziału uprawnionego geodety i zgłoszenia prac geodezyjnych.
Następnie, następuje ustalenie wartości poszczególnych części przypadających dotychczasowym współwłaścicielom i ustalenie stosownej różnicy, celem wyrównania wartości udziałów.
Proces zniesienia współwłasności wymaga połączenia wiedzy i doświadczenia z zakresu prawa oraz biegłości w arytmetyce. Każdy z podejmowanych etapów jest istotny, a pominięcie którejś z czynności może skutkować poważnymi konsekwencjami.
Nasz zespół ma na swoim koncie kilkadziesiąt projektów, obejmujących podział współwłasności, zarówno w drodze porozumienia między współwłaścicielami, jak i w drodze postępowań sądowych o zniesienie współwłasności. Choć każda sprawa jest inna i podchodzimy do niej indywidualnie, sam proces zniesienia współwłasności ma przed nami żadnych tajemnic. Nieźle radzimy sobie również z matematyką, która odgrywa istotną rolę w tego rodzaju sprawach.
