Zniesienie współwłasności – podział fizyczny kamienicy

Najprostszym sposobem jest oczywiście wspólna sprzedaż kamienicy lub jej przejęcie przez jednego ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych.

Bardziej skomplikowanym, choć zwykle najbardziej pożądanym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny, który w tym przypadku polega na wyodrębnieniu samodzielnych lokali oraz ustanowienia prawa własności takich lokali. W wyniku takiego zabiegu powstają lokale, które stają się samodzielnymi nieruchomościami. Jednocześnie powstaje ustawowa współwłasność części wspólnej nieruchomości oraz wspólnota mieszkaniowa jako podmiot praw i obowiązków nie mający osobowości prawnej.

Instytucja prawa odrębnej własności lokalu regulowana jest przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.  Zgodnie z art. 2 tej ustawy, samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Szczegółowe warunki, jakie powinien spełniać samodzielny lokal wynikają w szczególności z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065).

Dokumentacja techniczna i przygotowanie

Pierwszym krokiem do wyodrębnienia lokali jest przeprowadzenie kompleksowej inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej. Musi ona zawierać rzuty wszystkich kondygnacji, przekroje budynku, elewacje oraz szczegółowy opis techniczny przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń.

Kluczowym dokumentem jest zaświadczenie o samodzielności lokali, które wydawane jest przez starostę właściwego z uwagi na położenie budynku, w którym znajdują się lokale.

Aby je uzyskać, każdy lokal musi spełniać określone wymogi techniczne, takie jak:

• Minimalna wysokość pomieszczeń (2,5 m, w budynkach zabytkowych dopuszczalne 2,2m)
• Odpowiednie oświetlenie naturalne (stosunek powierzchni okien do podłogi minimum 1:8),
• Sprawna wentylacja,
• Niezależne wejściem,
• Dostęp do mediów z możliwością ich opomiarowania,
• Wydzielenie trwałymi ścianami,
• Własne pomieszczenia pomocnicze (łazienka, WC, kuchnia).

 Bardzo istotnym elementem dokumentacji technicznej jest określenie udziałów poszczególnych lokali w części wspólnej. W praktyce kwestie związane z tym udziałem wywołują potężne problemy w praktyce, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia błędów właśnie w dokumentacji technicznej.

Wskazać należy, iż dane pochodzące z inwentaryzacji będą stanowić podstawę sporządzenia aktu notarialnego oraz opisu zarówno powierzchni lokali i pomieszczeń do nich przynależnych, jak i udziałów w części wspólnej nieruchomości.

Ten ostatni element decyduje m.in. o zakresie uprawnień poszczególnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, które co do zasady zależą od wielkości udziału w części wspólnej nieruchomości.

Procedura administracyjna

Spełnienie wymagań samodzielności lokalu musi być potwierdzone zaświadczeniem wydanym przez starostę.

Proces uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali rozpoczyna się od złożenia wniosku w urzędzie miasta lub gminy. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego, zaświadczenie powinno być wydane w terminie do 7 dni, choć w praktyce często trwa to do 30 dni. Za każde zaświadczenie pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 17 zł.

Realizacja zniesienia współwłasności

Po skompletowaniu całej dokumentacji technicznej i uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali, można przystąpić do właściwego zniesienia współwłasności.

Ustawa o własności lokali przewiduje możliwość ustanawiania odrębnej własności lokalu w drodze umowy współwłaścicieli nieruchomości, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu.

W przypadku drogi dobrowolnej, wszyscy współwłaściciele zawierają umowę w formie aktu notarialnego. Akt taki ma dość istotny poziom skomplikowania, stanowi on ostatecznie podstawę założenia ksiąg wieczystych dla samodzielnych lokali oraz wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla wspólnej nieruchomości. Konieczne jest w nim dokładne określenie sposobu podziału nieruchomości, przy uwzględnieniu wartości poszczególnych lokali i wielkość udziałów współwłaścicieli. Należy też precyzyjnie określić części wspólne nieruchomości, takie jak klatka schodowa, korytarze, piwnice czy strych.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności kamienicy to proces wymagający starannego przygotowania i koordynacji wielu działań. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie dokumentacji technicznej oraz spełnienie wszystkich wymogów prawnych dotyczących samodzielności lokali.

Tylko właściwe przeprowadzenie całej procedury gwarantuje skuteczne zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokali.

Warto pamiętać o tym, iż zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych lokali mieszkalnych jest czynnością realizowaną na lata. Warto należycie pochylić się nad wszystkimi jej elementami tak, aby uniknąć błędów, których skutkiem w przyszłości mogą być poważne konsekwencje prawne i finansowe.