Zasiedzenie – skuteczny sposób nabycia własności nieruchomości

Podstawowe przesłanki zasiedzenia:

• Samoistne posiadanie – posiadacz musi władać rzeczą jak właściciel, musi wykonywać uprawnienia właścicielskie we własnym imieniu, nie może być posiadaczem zależnym (np. dzierżawcą czy najemcą).
• Upływ czasu:

20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze

30 lat przy posiadaniu w złej wierze

Studium przypadku: Skuteczne uregulowanie stanu prawnego nieruchomości

Chcielibyśmy podzielić się interesującym przypadkiem z naszej praktyki, który doskonale ilustruje złożoność spraw o zasiedzenie, szczególnie gdy mamy do czynienia z historycznymi zmianami własnościowymi.

Stan faktyczny

Nasza klientka zwróciła się do nas z następującą sprawą:

Posiadała nieruchomość, którą uważała za swoją. Dysponowała przedwojennymi dokumentami z okresu III Rzeszy, które wskazywały na przekazanie nieruchomości w ramach rekompensaty za wywłaszczenie związane z budową Kanału Gliwickiego. Z powodu wybuchu II Wojny Światowej zmiany nie zostały jednak wpisane do ksiąg gruntowych (Grund Buch). Po wojnie nieruchomość formalnie stała się własnością Skarbu Państwa.

Podjęte działania

Po szczegółowej analizie dokumentacji zdecydowaliśmy, że najbardziej efektywnym rozwiązaniem będzie przeprowadzenie postępowania o zasiedzenie. Kluczowa dla sprawy okazała się specyfika okresu posiadania, gdyż rodzina klientki władała nieruchomością od czasów przedwojennych, jednak do 1990 roku obowiązywały przepisy uniemożliwiające zasiedzenie mienia państwowego. Można było zatem zaliczyć tylko połowę okresu posiadania sprzed 1990 roku (15 lat.)

W argumentacji prawnej wykazaliśmy ciągłość samoistnego posiadania, przedstawiliśmy dokumentację historycznych okoliczności nabycia. Przedstawiliśmy także dowody na wykonywanie uprawnień właścicielskich przez naszą klientkę.

Rezultat

Sąd przychylił się do naszego wniosku i stwierdził nabycie własności przez zasiedzenie z dniem 01 października 2005 roku. Jest to najwcześniejszy możliwy termin, biorąc pod uwagę:

1. Ograniczenia w zasiedzeniu mienia państwowego przed 01 października 1990 r., kiedy to weszły w życie zmiany Kodeksu cywilnego uchylające art. 177, który uniemożliwiał zasiedzenie nieruchomości, będącej „przedmiotem własności państwowej” ,
2. Wymóg 30-letniego okresu posiadania,
3. Zaliczenie połowy okresu zasiedzenia przed październikiem 1990 r.

Wnioski praktyczne

Zasiedzenie może być skutecznym narzędziem regulowania stanu prawnego nieruchomości, szczególnie w przypadkach historycznych zawiłości własnościowych. Kluczowe znaczenie ma:

• Dokładne udokumentowanie historii posiadania
• Wykazanie samoistnego charakteru posiadania
• Określenie daty, w której nastąpił upływ okresu posiadania potrzebnego do nabycia przez zasiedzenie
• Uwzględnienie szczególnych przepisów np. dotyczących mienia państwowego

Warto pamiętać, że każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy prawnej, uwzględniającej okoliczności historyczne, specyfikę stanu faktycznego oraz obowiązujące w danym okresie przepisy.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny aktualny nadzień publikacji.