
Zarząd rzeczą wspólną
Węzeł współwłasności daje wiele możliwości współwłaścicielom, którzy pozostają w zgodzie w zakresie wykonywania wspólnego prawa. Wszelkie zabiegi związane ze wspólną rzeczą realizowane za zgodą wszystkich współwłaścicieli są zasadniczo dopuszczalne. Inaczej jest w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli. Wówczas, w ustawowym modelu zarządzania rzeczą wspólną, o tym w jaki sposób podejmowane są decyzje współwłaścicieli decyduje kwalifikacja czynności.
Kwalifikacja czynności zarządczych
W przypadku tzw. czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną wystarczy zgoda większości współwłaścicieli, czynności przekraczające taki zwykły zarząd wymagają jednomyślności współwłaścicieli.
Powyższe rozróżnienie na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd jest problematyczne. W praktyce zawsze jest ocenianie na kanwie danego przypadku i określonego stanu faktycznego, choć prawo wypracowało pewne uniwersalne zasady, które pozwalają na odpowiednią kwalifikację danej czynności.
Czynności przekraczające zwykły zarząd
I tak na przykład, czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd zawsze będą czynności rozporządzające wspólnym prawem własności. Zwykle za takie czynności uznaje się oddanie wspólnej rzeczy w najem czy dzierżawę, choć tu w zależności od rodzaju rzeczy, jej przeznaczenia i zakresu wykorzystania, mogą zdarzyć się przypadki odwrotne, gdy oddanie rzeczy w najem będzie czynnością zwykłego zarządu (np. wspólny samochód oddany w najem w ramach prowadzonej wspólnie działalności gospodarczej).
Czynności zwykłego zarządu
Z kolei za czynności zwykłego zarządu zwykle uznaje się m.in. dokonywanie drobnych napraw rzeczy wspólnej i zawieranie w tym zakresie stosownych do potrzeb umów oraz ponoszenie wydatków, ponoszenie wydatków na realizowanie bieżących potrzeb korzystania z nieruchomości np. budowę przyłącza do mediów.
Modyfikacja reguł zarządzania współwłasnością – umowa o zarządzanie rzeczą
Ustawowe reguły zarządzania rzeczą wspólną mogą być modyfikowane przez współwłaścicieli poprzez zawarcie umowy o zarządzanie tą rzeczą.
Umowa ta ma zwykle skomplikowany charakter i zawiera szereg zapisów dotyczących wzajemnych praw i obowiązków poszczególnych współwłaścicieli oraz osoby lub osób realizujących czynności zarządcze.
Zarząd przymusowy
Zarząd rzeczą wspólną to jednak nie lada wyzwanie, a w praktyce sądowej problemy trudne do rozwiązania. Ostateczny – sądowy – sposób zarządzania poprzez tzw. zarząd przymusowy z pewnością nie jest rozwiązaniem pożądanym. Zwykle takie rozwiązanie odbywa się przy uwzględnieniu stanowiska tylko jednego ze współwłaścicieli.
Wspólnoty mieszkaniowe
Odrębną regulacją dotyczącą zarządu wspólną nieruchomością objęte są nieruchomości mieszkalne zawierające więcej niż 3 wyodrębnione lokale mieszkalne. W takich przypadkach zasady zarządu nieruchomością wspólną, w tym sposób podejmowania decyzji w sprawach zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd reguluje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Na czym polega specyfika regulacji MiCA?

Czym jest i kogo dotyczy MiCA?
