Stłuczka i co dalej? Poradnik dla kierowców
2025-03-17
Pozyskiwanie energii ze źródeł odnawialnych wiąże się z koniecznością budowy farm fotowoltaicznych i prawnego uregulowania ich funkcjonowania. Tego typu przedsięwzięcia wymagają również zawarcia umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej. Warunki zawarcia samej umowy dzierżawy zostały uregulowane w Kodeksie Cywilnym i jako takie nie nastręczają większych wątpliwości przy ich interpretacji. Zawarcie jednak umowy na dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną wymaga uwzględnienia specyfiki tej inwestycji i precyzyjnego określenia zobowiązań, jakie leżą po stronie wydzierżawiającego (właściciela gruntu) i dzierżawcy (inwestora), aby taka umowa mogła być skuteczna, minimalizowała ryzyka prawne obu stron i zabezpieczała ich interesy.
Podstawową kwestią, o której należy pamiętać przy zawarciu umowy jest określenie jej przedmiotu, to znaczy tego jaki dokładnie grunt i na jaki dokładnie cel będzie objęty umową dzierżawy.
W treści takiej umowy należy precyzyjnie wskazać:
będzie wykorzystana przez inwestora na potrzeby budowy instalacji fotowoltaicznej.
Powyższe ustalenia mają wpływ na wysokość czynszu dzierżawnego i od nich zależy czy będzie on płacony od całości powierzchni nieruchomości czy też tylko tej części, na której faktycznie stoi instalacja fotowoltaiczna.
W sytuacji, w której przedmiotem dzierżawy jest grunt rolny, a przedmiotem umowy objęta jest całość nieruchomości, wydzierżawiający co do zasady nie może prowadzić na tym terenie działalności rolniczej.
Aby zatem uniknąć wszelkich wątpliwości dotyczących określenia przedmiotu dzierżawy gruntu wskazane jest dołączenie do umowy dzierżawy mapy geodezyjnej, która precyzyjnie określa teren podlegający dzierżawie.
Precyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy wiąże się także z koniecznością wskazania ograniczeń w zakresie możliwości korzystania z gruntów sąsiednich z gruntem, na którym inwestor planuje wybudować instalację fotowoltaiczną.
Grunty te są zazwyczaj wykorzystywane na budowę drogi dojazdowej do nieruchomości lub prowadzenie placu budowy dla instalacji fotowoltaicznej.
Wskazanie zakresu i sposobu korzystania z tych gruntów wymaga:
Drugą kwestią, o której należy pamiętać przy zawarciu umowy jest określenie:
W praktyce czynsz dzierżawny gruntu pod farmy fotowoltaiczne jest uzależniony od powierzchni nieruchomości zajętej pod elektrownię.
Żaden przepis prawa nie nakłada obowiązku zapłaty czynszu w minimalnej wysokości, rolą wydzierżawiającego jest zagwarantowanie tego prawa w treści umowy.
W interesie wydzierżawiającego leży także, aby w treści umowy dzierżawy zagwarantować postanowienie, zgodnie z którym w każdym roku obowiązywania umowy dzierżawy, czynsz dzierżawny będzie podlegał waloryzacji o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
Jeżeli strony nie zastrzegą prawa wydzierżawiającego do waloryzacji czynszu dzierżawnego, obniży to opłacalność inwestycji i może skutkować koniecznością wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawy.
Najpopularniejszymi formami zabezpieczenia płatności czynszu dzierżawnego są:
Umowę dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną zawiera się na czas oznaczony. W praktyce najczęściej na okres od 10 do 29 lat. Ograniczenie to wynika z art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że dzierżawa zawarta na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu, uznawana jest za zawartą na czas nieoznaczony.
Kolejną kwestią, która wymaga uregulowania w umowie dzierżawy jest wskazanie zakresu obowiązków stron w związku z zawarciem umowy dzierżawy pod budowę farmy fotowoltaicznej.
W praktyce, najczęściej spotykamy się z nałożeniem na inwestora takich obowiązków jak:
czy też obowiązkiem demontażu farmy fotowoltaicznej po upływie okresu obowiązywania umowy dzierżawy.
Istotnym elementem umowy dzierżawy są także postanowienia dotyczące bieżącego regulowania wszelkich należności publicznoprawnych z tytułu dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, w tym także podatku od nieruchomości i podatku rolnego.
W związku z licznymi zmianami prawa w tym zakresie należy przedmiotową kwestię uregulować w umowie w taki sposób, by koszt wszelkich obciążeń publicznoprawnych był ponoszony przez inwestora, a nie właściciela gruntu.
Z uwagi na rozmiar inwestycji, jakim jest budowa farmy fotowoltaicznej, wskazane jest także by strony umowy dzierżawy zawarły w jej treści umowy postanowienia dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy.
W praktyce do najczęstszych przyczyn wypowiedzenia umowy po stronie właściciela gruntu zaliczamy:
Do najczęstszych przyczyn wypowiedzenia umowy po stronie dzierżawcy należy zaliczyć:
Należy także pamiętać, że umowy dzierżawy zawierane na czas określony można wypowiedzieć wyłącznie na zasadach wskazanych w umowach.
Jeżeli zatem strony nie przewidziały możliwości wypowiedzenia umowy, stosunek prawny z niej wynikający będzie niezwykle trudny do rozwiązania.
Toszecka 25 B / 6 (IIp.)
44-102 Gliwice
NIP 648 248 81 20
Rachunek bankowy ING Bank Śląski
44 1050 1298 1000 0090 7655 5805
