- +48 32 235 20 16
- kontakt@kancelaria-fraczek.pl
- Pn - piątek 9:00 - 17:00
OOU to instytucja unormowana ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska. Prawo nakłada obowiązek utworzenia takiego obszaru na terenach, na których występują regularnie (stale) zwiększone oddziaływania niekorzystnych czynników na środowisko. Utworzenie OOU daje z jednej strony prawo do zwiększonego oddziaływania na środowisko przez określone przedsięwzięcie (np. działalność lotniska) na danym obszarze, z drugiej obowiązek znoszenia tych uciążliwości przez osoby zamieszkujące w tym obszarze. Właśnie te dwa elementy decydują o powstaniu szczególnego rodzaju stosunku prawnego pomiędzy uprawnionym do oddziaływania na środowisko a osobą mającą obowiązek znoszenia pewnych ograniczeń na danym terenie, w tym znoszenia nadmiernych immisji (immisja to z łac. immittere = „wpuszczać” oddziaływanie określonego przedsięwzięcia/działalności na nieruchomość czy też szerzej środowisko). Ze stosunku tego mogą powstać roszczenia, w szczególności odszkodowawcze właścicieli nieruchomości położonych w OOU.
W praktyce wygląda to tak, że obowiązują pewne nieprzekraczalne normy oddziaływania na środowisko. Tam gdzie są one przekroczone, bądź wiadomo że będą przekroczone, tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Podstawą prawną funkcjonowania OOU jest uchwała sejmiku województwa (ewentualnie uchwała rady powiatu), na terenie którego utworzono obszar ograniczonego użytkowania. Uchwała ta tworzy tzw. Prawo miejscowe – ogólnie obowiązujący na danym terenie akt prawny. Uchwała sejmiku nie tylko powoduje powstanie obszaru, ale przewiduje szczególnego rodzaju nakazy i zakazy obowiązujące na terenie OOU.
Liczne problemy natury praktyczno-prawnej związane z OOU uwidoczniły się przy okazji utworzenia takich obszarów wokół największych lotnisk w całym kraju. Na Śląsku problem ten uwidocznił się przy okazji utworzenia OOU wokół Lotniska Katowice-Przyrzowice w Pyrzowicach.
Nasza Kancelaria reprezentowała i reprezentuje grupę około 10 osób – mieszkańców utworzonego OOU. Okazało się, że podjęliśmy się nie lada wyzwania, o czym świadczy m.in. okres, w którym prowadzimy spory z firmą zarządzającą lotniskiem. W tym roku mija dokładnie 10 lat od rozpoczęcia tego procesu.
Rozpoczęło się euforycznie od informacji, że wchodzi w życie uchwała, a lotnisko planuje wypłaty wielomilionowej puli odszkodowań dla właścicieli nieruchomości wokół lotniska. Pierwsze stanowisko lotniska sprowadziło nas na ziemię – odszkodowania tak, ale wyłącznie kosztów dostosowania nieruchomości do zwiększonego poziomu hałasu i tylko w przypadku ugody zamykającej drogę jakichkolwiek dalszych roszczeń. Warto w tym miejscu wskazać, że z ustawy Prawo ochrony środowiska wywodzić można trzy rodzaje roszczeń związanych z utworzeniem OOU: 1) najdalej idące – o wykup nieruchomości, która z uwagi na intensywność ingerencji w prawo własności pozostaje nie do wykorzystania zgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem, 2) roszczenie związane z utratą wartości nieruchomości w związku z utworzeniem OOU, 3) roszczenie związane z koniecznością poniesienia wydatków na dostosowanie nieruchomości do zwiększonego poziomu immisji.
W prowadzonych przez nas sprawach dochodziliśmy dwóch roszczeń wymienionych wyżej w punktach 2) i 3), tj.:
Już na tym wstępnym etapie nie obyło się bez problemów, przede wszystkim wynikających z szacowania kwot odszkodowania. Rozmowy z kilku rzeczoznawcami majątkowymi doprowadziły nas do przekonania, że prowadzone przez nas sprawy będą precedensowe. Pozostaje do przetarcia szlak, mimo iż już wówczas – w 2016 r. można było znaleźć przykłady rozstrzygniętych spraw dotyczących m.in. lotnisk w Poznaniu i w Warszawie. Okazało się bowiem, że każda sprawa powinna być badania indywidualnie i nie sposób rozstrzygnąć wpływu OOU w sposób ogólny (np. poprzez ustalenie ogólnego wskaźnika spadku wartości nieruchomości). Każdy obszar ograniczonego użytkowania to nie tylko miejscowe – inne dla każdego portu lotniczego – uwarunkowania, ale też inne regulacje prawne (wynikające z uchwały sejmiku województwa). W związku z tym, że wprowadzenie OUU było wówczas nowością, a co za tym idzie brak było przykładów w miejscowym orzecznictwie. Nie pozostawało nic innego jak skierowanie sprawy na drogę sądową – to sąd bowiem w naszym porządku prawnym decyduje ostatecznie w indywidualnej sprawie o przyznaniu odszkodowania i jego wysokości.
Z obecnej perspektywy model niemiecki, w którym wprowadzenie OUU wiąże się z ustaleniem odszkodowania z urzędu – w trybie administracyjnym wydaje się modelem bardziej sprawiedliwym. Skoro Państwo narzuca określone prawa i obowiązki oraz ingeruje w prawo własności nieruchomości położonych w obszarze, powinno zadbać o wypłatę właściwych odszkodowań. W polskim porządku prawnym każdy indywidualny właściciel nieruchomości jest zdany na własne możliwości i, jak się okazuje, determinację w dochodzeniu swoich praw.
Co istotne brak zaangażowania ze strony organów władzy państwowej lub samorządowej niekoniecznie rekompensowany jest przez odpowiednio wysokie odszkodowania.
Jesteśmy 10 lat później a okres ten obfitował w nagłe zmiany akcji wywołane przede wszystkim … rozbieżnością w orzecznictwie, przede wszystkim Sądu Najwyższego. Osobiście mam wrażenie, że w sprawach odszkodowań związanych z OUU bardzo widoczne są dwie istotne z punktu widzenia prawnika okoliczności. Po pierwsze jak zadziwiająco różne poglądy prezentują (zwłaszcza w ostatnim 10-leciu) sędziowie zasiadający w Sądzie Najwyższym, za nic mając najważniejsze (jak się wydaje) zadanie które przed nimi stoi – to jest jednolitość orzecznictwa. Po drugie, jak ważne jest odczytanie adekwatnych judykatów w całości, a nie kierowanie się tylko samą tezą, często tworzoną bezwiednie przez wydawców systemów informacji prawnych.
Problem zmieniających się poglądów orzecznictwa dotyczył dwóch aspektów:
W tym miejscu warto przytoczyć regulacje wynikające z ustawy Prawo ochrony środowiska:
W chwili rozpoczęcia procesu dochodzenia odszkodowań sprawa wydawała się prosta. Sąd Najwyższy już wówczas wypracował jasne reguły interpretacyjne pierwszego z wymienionych przepisów wskazując, że przepis art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska stanowi samodzielną podstawę roszczeń odszkodowawczych związanych z wprowadzonym ograniczeniem korzystania z nieruchomości. Przesłankami tej odpowiedzialności są: wejście w życie aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, szkoda poniesiona przez jej właściciela oraz związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą (wyrok z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt II CSK 113/16). Jednocześnie SN w licznych judykatach zwracał uwagę, iż na skutek wejścia w życie uchwały o ustanowieniu OOU dochodzi do zawężenia granic prawa własności. Od tej daty właściciel musi bowiem znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywnie immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości (zob. wyroki
z dnia 6 maja 2010 r., II CSK 602/10; z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 509/11, OSNC 2013, nr 2, poz. 26; z dnia 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12, OSNC 2014, nr 4, poz. 47; postanowienie z dnia z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 129/08).
Istotną próbę wyłomu w tej linii orzeczniczej stanowią dwie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2022 r. sygn. akt III CZP 80/22 i 29 kwietnia 2022 sygn. akt III CZP 81/22, w których Sąd ten stanął na stanowisku, iż:
Pogląd ten nie znalazł jednak większej aprobaty w orzecznictwie o czym świadczy wydanie przez Sąd Najwyższy Uchwały Izby Cywilnej z dnia 6 listopada 2024 r. III CZP 27/24, w której Sąd ten opowiedział się za wcześniejszą wykładnią orzekając, iż: Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, chociażby zmniejszenie to nie miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a tej ustawy.
Analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy we wcześniejszej uchwale z dnia 12 kwietnia 2024 r. sygn. akt III CZP 56/23 (OSNC 2024, nr 9, poz. 86) oraz w postanowieniach z dnia 20 lutego 2025 r. sygn. akt I CSK 2406/23 ora z 4 kwietnia 2025 r., sygn. akt I CSK 2557/23.
Ten ostatni pogląd zdecydował o zasadności dochodzonego przy udziale naszej Kancelarii roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z utworzeniem OOU wokół lotniska Katowice – Pyrzowice.
Jeśli chodzi o drugie roszczenie związane z kosztami tzw. rewitalizacji akustycznej to sytuacja wyglądała bardzo podobnie. Początkowo problem rzeczywistego wydatkowania kwot na techniczne dostosowanie budynku do zwiększonego poziomu hałasu w zasadzie nie występował. Już w 2012 r. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150) jest także odpowiednia suma jaką należy ponieść dla zapewnienia w budynku właściwego klimatu akustycznego. (Wyrok
Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 listopada 2012 r. II CSK 254/12). Pogląd ten został utrwalony w licznych wyrokach sądów apelacyjnych w Łodzi, Poznaniu i Krakowie (m.in: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27 maja 2021r. sygn. akt I ACa 558/20, Wyrok SA w Krakowie z 21.01.2021 r., I ACa 807/19, Wyrok SA w Poznaniu z 30.09.2020 r., I ACa 1028/19).
Znamiennym i w mojej ocenie bardzo trafnym i wartym przytoczenia jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi: Wskazanie w treści art. 136 ust. 3 p.o.ś. expressis verbis na koszty poniesione w celu wypełnienia wymagań technicznych przez istniejące budynki miało wyeliminować spory co do objęcia tych kosztów obowiązkiem naprawienia szkody, skoro strona nie ma obowiązku ich ponieść. Ponieważ jako element szkody uznano „także koszty poniesione”, a nie „wyłącznie koszty już poniesione”, przepisu art. 136 ust. 3 p.o.ś. nie można traktować, jako zawężającego zakres odszkodowania wskazany w art. 129 ust. 2 p.o.ś. Rzeczywiście właściwe odczytanie treści art. 136 ust. 3 w zw. z art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska pozwala na wysunięcie raczej oczywistego wniosku, iż na odszkodowanie związane z utworzeniem OOU składają się m.in. koszty niezbędnej rewitalizacji akustycznej, w tym także koszty poniesione w celu wypełnienia wymagań technicznych określonych na obszarze ograniczonego użytkowania przez istniejące budynki, mimo braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie. Z przepisu art. 136 ust. 3 nie wynika zawężenie odszkodowania do kosztów poniesionych na dostosowanie budynku, a jego rozszerzenie o koszty poniesione na budynek, mimo braku obowiązku wykonania określonych prac.
W takiej sytuacji zupełnym zaskoczeniem było wydanie przez Sąd Najwyższy szeregu orzeczeń, począwszy od uchwały z dnia 28 października 2022 r., sygn. akt III CZP 10/22, które w sposób istotny podważyły wypracowane wcześniej poglądy. Jak wynika z lektury tej uchwały problematyka poruszana w nim problematyka ma dużo szersze znaczenie i dotyka samej koncepcji szkody w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Pojawia się ona od pewnego czasu w licznych opracowaniach dotyczących rzeczywiście zmieniającego się orzecznictwa Sądu Najwyższego w tym zakresie. Chodzi o krytykę dotychczas powszechnie akceptowalnego sposobu obliczania szkody metodą kosztorysową, która uniezależnia wartości szkody i zasadność przyznania odszkodowania od rzeczywiście poniesionych kosztów naprawy. Krytyka ta zdaniem autora niniejszego opracowania nie jest uzasadniona, bowiem nie uwzględnia faktu, iż w rzeczywistości występuje dysproporcja w majątku poszkodowanego pomiędzy jego stanem przed szkodą i po szkodzie. Dysproporcja ta nie jest „tylko” hipotetyczna i nie możemy mówić tu o szkodzie hipotetycznej. Przekładając ten fakt na kanwę szkody w rozumieniu obowiązku poniesienia kosztów rewitalizacji akustycznej budynku położonego w OOU należy wskazać, iż stan majątkowy właściciela takiego budynku zmienił się już tylko w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania. W jego skład wszedł obowiązek, którego spełnienie wiąże się z określonymi kosztami. Obowiązek ten zdecydowanie nie jest hipotetyczny, a skonkretyzowany w treści uchwały nr IV/53/12/2014 Sejmiku Województwa Śląskiego w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Międzynarodowego Portu Lotniczego „Katowice” w Pyrzowicach (a dokładnie w § 4 ust. 4 tej uchwały). Co istotne obowiązek ten dotyczy każdoczesnego właściciela nieruchomości, co skutkuje w przypadku zbycia nieruchomości jego przejściem na nabywcę. Można w tym miejscu przyrównać sytuację takiego właściciela do właściciela pojazdu uszkodzonego w wyniku zdarzenia drogowego. Mimo braku wydatku na naprawę pojazdu/modernizację budynku, majątek właściciela pozostaje uszczuplony, bowiem w przypadku chęci zbycia rzeczy jej wartość musi być pomniejszona o koszt usunięcia uszkodzeń pojazdu/ koszt modernizacji akustycznej budynku.
Co za tym idzie poglądy prezentowane w ostatnim okresie przez Sąd Najwyższy powodują w rzeczywistości nieuprawnione zawężenie pojęcia szkody, która jest faktem obiektywnym i niezależnym od zachowania poszkodowanego.
Wydaje się, że przyczyną wydania wskazanej wyżej Uchwały Sądu Najwyższego jest błędne odczytanie przez Sąd sensu wynikającego z prezentowanych wcześniej w sposób jednolity poglądów Sądu Najwyższego. Jak czytamy w uzasadnieniu uchwały:
Problematyka kompensowania skutków negatywnego oddziaływania lotnisk na środowisko była już przedmiotem licznych orzeczeń Sądu Najwyższego, odnoszących się do jej różnych aspektów. Nie jest jednak celem niniejszej uchwały wyjaśnienie wszystkich narosłych wątpliwości, a jedynie udzielenie odpowiedzi na pytanie o dopuszczalność kompensowania nieponiesionych kosztów rewitalizacji akustycznej budynków położonych na obszarze ograniczonego użytkowania utworzonego dla lotniska. W odniesieniu do tej kwestii wyrażone zostały dwa poglądy.
Według pierwszego z nich, w razie określenia na OOU wymagań technicznych dotyczących budynków, szkodą, o której mowa w art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod, są koszty poniesione oraz koszty nieponiesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie. Pogląd ten został przedstawiony w wyroku Sądu Najwyższego z 29 listopada 2012 r., II CSK 254/12 , w którym wskazano, że obowiązek zwrotu kosztów poniesionych wynika wprost z art. 136 ust. 3 PrOchrŚrod Rolą tego przepisu nie jest jednak ograniczenie szkody podlegającej naprawieniu wyłącznie do kosztów poniesionych, jeśli konieczne prace remontowe nie zostały jeszcze wykonane. Stanowisko to przez wiele lat nie było w orzecznictwie bliżej analizowane ani podważane.
Zgodnie z drugim z poglądów art. 136 ust. 3 PrOchrŚrod rozszerza pojęcie szkody, o której mowa w art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod, na koszty poniesione w celu wypełnienia wymagań technicznych dotyczących budynków przez wszystkie istniejące budynki (w tym mieszkalne), także w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie, jednak zastrzega konieczność wcześniejszego dokonania odpowiednich prac. Innymi słowy, na podstawie tego przepisu dopuszczalne jest tylko dochodzenie roszczeń o zwrot już poniesionych kosztów nakładów obejmujących zabezpieczenia akustyczne (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 20 kwietnia 2021 r., II CSKP 5/21 , OSNC 2022, nr 2, poz. 17, podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w wyroku z 23 marca 2022 r., II CSKP 286/22 ).
Co istotne cytowane wyżej dwa poglądy nie są w żaden sposób rozbieżne, a przedstawiają spójną i jednolitą dotychczas linię orzeczniczą. Dotyczą natomiast dwóch różnych kwestii. Pierwszy – ogólnego pojęcia szkody, drugi rozszerzenia jej zakresu przez przepis szczególny art. 136 ust. 3. Taki spojrzenie na wypracowane dotychczas orzecznictwo pozwala jednoznacznie stwierdzić, iż szkodą objęte są nieponiesione, ale konieczne w świetle postanowień uchwały o ustanowieniu OOU koszty dostosowania budynku do zwiększonego poziomu hałasu. Odszkodowanie należy się również w takim przypadku, gdy uchwała przewiduje określone wymagania techniczne dotyczące budynków (np. nowopowstających), i nie nakłada obowiązku dostosowawczego do tych wymagań przez istniejące budynki, a mimo tego właściciel zdecydował się ponieść koszty dostosowania swojego budynku do tych wymagań. Innymi słowy, mimo iż właściciel nie miał takiego obowiązku, wykonał on prace mające na celu spełnienie wymagań technicznych określonych w uchwale. Skoro nie miał obowiązku, samo wprowadzenie OOU nie powoduje szkody. Co istotne gdyby nie wyraźny przepis ustawy nawet gdyby taki właściciel poniósł określony koszt, nie mógłby domagać się jego zwrotu.
Inne rozumienie w/w reguły ustawowej jest niewłaściwe.
W ten sposób dobrnęliśmy do finału tej historii która kończy się happy endem. Wbrew przeciwnościom losu (a w zasadzie przeciwnościom w Sądzie Najwyższym), Sąd Apelacyjny w Katowicach w orzeczeniu z dnia 18 lutego 2026 r. oddalił apelację naszego przeciwnika procesowego. Tym samym uprawomocniło się orzeczenie Sądu Okręgowego w Gliwicach, w całości uwzględniające nasze żądania obejmujące oba elementy odszkodowania. Na chwilę obecną nie znamy motywów rozstrzygnięcia. Nie ma jednak wątpliwości, iż Sąd zignorował pojawiające się w Sądzie Najwyższym „pomysły” interpretacyjne, które jak wykazano wyżej tak naprawdę przeinaczają znaczenie obowiązujących przepisów. Do tego pozostają krzywdzące dla osób, które zostały „uszczęśliwione” ograniczeniami i obowiązkami z tytułu wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania na terenie, na którym posiadają własne domy.
Formularz dostępu do dokumentów