Utrata wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego | Kancelaria Frączek

Utrata wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może skutkować obniżeniem wartości nieruchomości. Spadek wartości nieruchomości będzie przykładowo miał miejsce wtedy, gdy dla gruntu można było uzyskać warunki zabudowy na realizację danej inwestycji budowlanej, a następnie zmieniono lub przyjęto plan miejscowy zakazujący jakiejkolwiek zabudowy, jak też wtedy, gdy doszło do ograniczenia lub zakazania zabudowy terenu, gdzie do chwili wprowadzenia planu miejscowego takich ograniczeń nie było. Ustawodawca nie pozostał obojętny na tego typu zdarzenia prawne i wprowadził do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym instytucję tzw. odszkodowania planistycznego.

Kiedy można się ubiegać o tzw. odszkodowanie planistyczne

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa, odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczeń, o których mowa powyżej, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Powyższej regulacji nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca skutek w postaci obniżenia wartości nieruchomości nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:

  • uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych
  • decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie
  • zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.

Przesłanki powstania roszczenia o naprawę szkody

Przesłankami powstania roszczenia o naprawienie szkody z tytułu obniżenia wartości nieruchomości są uchwalenie nowego planu miejscowego lub jego zmiany oraz wprowadzenie do planu miejscowego lub jego zmiany takich ustaleń, które skutkują niemożliwością korzystania z nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem lub takich, które istotnie ograniczają dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości.

Warunkiem umożliwiającym dochodzenie roszczenia odszkodowawczego z tytułu utraty wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest posiadanie statusu właściciela albo użytkownika wieczystego gruntu zarówno na dzień wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i w dniu wytoczenia powództwa oraz utrzymanie go do chwili zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji.

Powyższe potwierdza postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2022 r. (sygn. akt  III CZP 99/22, Lex nr 3447139), w którym wskazano, że roszczenia o odszkodowanie oraz o wykupienie nieruchomości lub jej części są niezbywalne tzn. nie mogą być zbyte na rzecz innej osoby.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw żądania odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. W takim przypadku, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.

Ile wynosi odszkodowanie planistyczne

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu oraz faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Wartość nieruchomości określa się na podstawie:

  1. wyłącznie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych – w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie nieruchomości w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości
  2. dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany – w sytuacji, gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

Termin na wniesienie roszczenia o odszkodowanie planistyczne

Roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Początek biegu przedawnienia przedmiotowego roszczenia rozpoczyna się od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego albo jego zmiany i na zasadach ogólnych wskazanych w Kodeksie cywilnym wynosi 6 lat. W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie planistyczne podlega zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń o odszkodowanie planistyczne z tytułu utraty wartości nieruchomości następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez właściciela lub użytkownika wieczystego, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Spór w sprawie odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rozstrzyga sąd powszechny.

Skontaktuj się z nami, a my
zajmiemy się resztą!

Kancelaria Frączek