konsultacja
kancelaria frączek

Nowelizacja planowania przestrzennego (lipiec 2023)

Zapowiadana reforma planowania przestrzennego została ostatecznie wprowadzona opublikowaną 24 sierpnia 2023 r. ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (ustawa zmieniająca). W założeniu ustawodawcy zmiany w planowaniu przestrzennym będą jednak wchodzą etapami, z czego część przepisów weszła w życie już po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy, a część, zgodnie z art. 78 ustawy zmieniającej, wejdzie w życie dopiero z początkiem 2025 i 2026 roku. Reforma planowania przestrzennego jest określana w praktyce prawniczej jako rewolucyjna, bowiem wprowadza i modyfikuje szereg kluczowych instytucji planowania przestrzennego. Nie bez znaczenia pozostaje także fakt konieczności poniesienia, w krótkim czasie i głównie przez gminy, znacznych nakładów finansowych celem dostosowania aktualnej rzeczywistości prawnej do wymogów nałożonych przez ustawodawcę. W niniejszym artykule omawiamy kluczowe zmiany.

Wprowadzenie nowych pojęć z zakresu planowania przestrzennego

Ustawa zmieniająca wprowadza szereg nowych pojęć, takich jak:

  • inwestycja uzupełniająca, co ma związek z wprowadzeniem do ustawy nowej instytucji w postaci Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego;
  • akt planowania przestrzennego – czym jest plan ogólny gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwała ustalającą zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablice reklamowe i urządzenia reklamowe oraz ogrodzenia, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane, audyt krajobrazowy oraz plan zagospodarowania przestrzennego województwa;
  • obszar zabudowy śródmiejskiej;
  • nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym;
  • obszar zieleni publicznej, szkoły podstawowej, handlu wielkopowierzchniowego, powierzchni biologicznie czynnej i udziału w niej – czym nawiązuje do definicji obowiązującej na gruncie przepisów budowlanych;
  • intensywność zabudowy, co zdefiniowano w sposób analogiczny do obecnego stosowania tego pojęcia wynikającego z ustawy, doprecyzowując, że do obliczania tego parametru bierze się pod uwagę wszystkie kondygnacje, a nie tylko kondygnacje nadziemne, co stanowiło przedmiot wątpliwości i rozbieżności w przypadku dokumentów planistycznych przygotowywanych w różnych gminach;
  • nadziemnej intensywności zabudowy;
  • powierzchni kondygnacji – doprecyzowano, że powierzchnie balkonów, tarasów i loggii nie są brane pod uwagę przy obliczaniu wskaźnika intensywności;
  • kondygnacji nadziemnej, przez które należy rozumieć kondygnację, która nie jest zagłębiona poniżej poziomu przylegającego do niej terenu o więcej niż połowę jej wysokości w świetle;
  • oraz udziale powierzchni zabudowy.

 

Nowe zasady partycypacji społecznej w postępowaniach administracyjnych z zakresu planowania przestrzennego

Konsekwencją tej zmiany jest zwiększenie wpływu społeczeństwa na wydawanie decyzji w tych sprawach.

Organy administracji publicznej są zobowiązane umożliwić interesariuszom planowania i zagospodarowania przestrzennego, udział w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym:

  • wypowiadania się;
  • składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych;
  • a także poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów dotyczących polityki przestrzennej.

Ponadto są one zobowiązane prowadzić działania edukacyjne i informacyjne o istocie, celach i zasadach planowania i zagospodarowania przestrzennego, a także inicjować, umożliwiać i wspierać działania służące rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększać udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.

Wprowadzenie planu ogólnego gminy

Plan ogólny gminy, w formie aktu prawa miejscowego, to nowe narzędzie planistyczne.

Nowe rozwiązanie ustawowe zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i będzie stanowiło podstawę do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Uchwalenie planu ogólnego zostanie poprzedzone określeniem przez gminy stref planistycznych oraz gminnych standardów urbanistycznych i dostępności urbanistycznej, a także ustaleniem obszarów uzupełnienia zabudowy i wskazaniem obszaru zabudowy śródmiejskiej. Ustalenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące zarówno na etapie sporządzania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawodawca założył konieczność sporządzenia planów ogólnych do końca 2025r. co, z uwagi na krótki termin i rozmiar przedsięwzięcia, już w chwili obecnej budzi wątpliwości co do możliwości jego dochowania przez gminy.

Konsekwencją wprowadzenia planu ogólnego gminy jest uchylenie przepisów w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.

Wprowadzenie uproszczonej procedury uchwalania aktów planowania przestrzennego

Można ją zastosować w przypadku zmian planu miejscowego lub ogólnego wymienionych w ustawie, w tym w zakresie instalacji OZE.

W ramach postępowania uproszczonego pomijany jest etap zbierania wniosków do projektu planu miejscowego. Ponadto wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest zobowiązany do jednoczesnego wystąpienia do wojewody o wyrażenie zgody na zastosowanie postępowania uproszczonego.

Wprowadzenie nowej formy planu miejscowego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI)

Zintegrowane plany inwestycyjne, będące formą planu miejscowego, mają w swoim założeniu zastąpić i zmodyfikować rozwiązania specustawy zwanej „Lex Deweloper” oraz ułatwić realizację dużych projektów inwestycyjnych.

Głównym celem unormowania ZPI jest umożliwienie gminom swobodniejszej lokalizacji i realizacji inwestycji przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym stopniu partycypacji społecznej. Przepisy wprowadzone na mocy nowelizacji regulują w tym zakresie relacje gmina–inwestor, zapewniając większą transparentność przy partycypacji inwestora w procedurze uchwalania planu miejscowego.

Kluczowym elementem jest umowa urbanistyczna definiująca zobowiązania inwestora wobec gminy, w tym pokrycie kosztów uchwalenia planu oraz wkład w rozwój infrastruktury publicznej. To rozwiązanie ma na celu nie tylko przyspieszenie procesu inwestycyjnego, ale także zapewnienie, że inwestycje te będą służyć szeroko rozumianemu dobru publicznemu.

Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, Rejestr Urbanistyczny i strategia rozwoju lokalnego lub ponadlokalnego

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym

Wprowadzony Rejestr Urbanistyczny jest źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Wprowadzone strategie rozwoju lokalnego lub ponadlokalnego, mają charakter obligatoryjny i zawierają modele struktury funkcjonalno-przestrzennych jednostek samorządu terytorialnego oraz ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w tej jednostce.

Skontaktuj się z nami, a my
zajmiemy się resztą!

Przejdź do kontaktu
Kancelaria Frączek

Toszecka 25 B / 6 (IIp.)
44-102 Gliwice

NIP 648 248 81 20
Rachunek bankowy ING Bank Śląski
44 1050 1298 1000 0090 7655 5805